「碧恒万融」联手后，谁会成最大赢家？
文 | 克而瑞
地新引力编辑部
碧恒万融，少见地坐在了一起。
一直在规模上明里暗里较劲的碧桂园、恒大、万科，以及一直在紧追的融创，他们的联手无疑吸引了整个地产圈的目光。这一次，把他们撮合到一起的是充电桩。
前不久，国家电网与恒大合资成立「国网恒大智慧能源服务公司」，双方各持股 50% ，将聚焦社区停车库车位的智慧充电服务。而恒大又拉来了碧桂园、万科、融创，作为中国最大的四家房企，这一联手将使「国网恒大」的智慧充电业务迅速覆盖四家旗下的 5468 个社区、872 万户、约 3100 万业主。
很显然，这是恒大加码新能源汽车的又一步。
并购+合作+自建，恒大新能源汽车拼图日渐完整
其实，在这次与国家电网的合作之前，恒大已经成立了一家智慧充电公司——恒大智慧充电科技有限公司，主营充电桩的技术研发、设施设计与运营。
通过收并购、合作以及自建公司，恒大已经快速构建起了自己在新能源汽车领域的完整产业链，执行这一行动的主体为恒大国能新能源汽车集团有限公司。该公司于今年年初成立，旗下全资控股了四家涉及汽车业务的公司，分别为恒大国能新能源汽车科技(广东)有限公司、恒大国能新能源汽车（广东）有限公司、恒大国能新能源汽车销售(广东)有限公司和深涛生活服务（广东）有限公司。
从恒大的新能源汽车之路来看，其通过上述三种方式一步步覆盖了整车研发制造、动力电池、电机电控、汽车销售及服务等完整的产业链条，总投入达 300 多亿元。
2018 年初，宣布进军高科技产业，恒大在围绕新能源汽车的制造、销售、充电和关键零部件领域积极布局，目前已基本形成「汽车设计研发+核心部件制造+整车制造+销售及售后服务」产业链闭环；
2018 年 6 月 25 日，恒大斥资 67.46 亿港元大手笔入股贾跃亭的新能源汽车公司 FaradayFuture，并成为其第一大股东，正式进军电动汽车市场。。但仅半年后，恒大健康便发布了公告，宣布与贾跃亭控制的 FF 达成重组协议，至此恒大与 FF 正式分道扬镳；
2018 年 9 月恒大斥资 145 亿元入股旗下拥有全球最大汽车经销商渠道的广汇集团，成为该公司第二大股东，为恒大汽铺设销售渠道；
2019 年 1 月 2 日恒大成立「恒大智慧充电科技有限公司」，注册资本为 1 亿元主要经营范围包括新能源汽车充电桩、充电设施的设计、安装、租赁及运营服务等；
2019 年 1 月 15 日恒大以 9.3 亿美元收购 Mini Minor Limited 股权，从而获得承袭「萨博」基因的瑞典电动汽车公司 NEVS 的 51% 股权，间接获得新能源汽车的生产资质，将其世界级的电动车研发、制造、量产能力收入囊中；
2019 年 1 月 24 日恒大斥资 10.6 亿元入主卡耐新能源，掌握新能源汽车的核心部件——动力电池的核心技术；
2019 年 1 月 29 日，恒大集团继收购瑞典电动汽车公司 NEVS 后，再签约国际顶级跑车公司柯尼塞格，进一步强化在国际高端新能源汽车产业链上的布局。根据协议，双方将组建成立一家致力于研发和生产制造世界最顶级新能源汽车的合资公司，恒大 NEVS 持股 65%，柯尼塞格持股 35%。同时，合资公司使用柯尼塞格的技术专利和品牌；
2019 年 5 月 28 日，许家印把掌控恒大国能新能源汽车集团的董事长蒋大龙安排在了董事局副主席的位子上；
2019 年 5 月 30 日，恒大与世界顶级轮毂电机公司英国 Protean 在伦敦签订协议，恒大全资收购英国 Protean ，这意味着恒大一举掌握了世界顶级的乘用车轮毂电机技术。
通过这次与国家电网以及碧桂园、万科、融创的合作，恒大可以说又破解了关系新能源汽车发展的一大核心问题，直接将充电服务下沉到了社区内。围绕日常生活和工作场景的交流慢充桩是新能源汽车最主要的充电方式，而社区又是主要的生活场景，恒大以此为自己的新能源汽车充电打下了坚实基础。
这次的合作内容是新能源汽车的智慧充电系统，是恒大的「心头好」，对于该领域并未涉及的碧桂园、万科、融创为何又会参与进来？在克而瑞地新引力看来，这次合作的背后无疑是他们都瞄准了一个决定未来赛道的场景——社区。
从终点到起点，房企都在社区「做文章」
前些年，对于房企而言，把房子造好交给业主，现金流回正以后，可以说就已经完成了任务，这也使得社区成为了房企业务的「终点」。但是，近几年来，越来越多的房企开始进一步向社区下沉，将社区作为「起点」，通过物业、教育、体育等延展自身业务，以求在开发业务不断下行的情况下培育新的增长点。
社区最大的特点是贴近业主，围绕此展开的业务具有高粘性、高频次、高转化率等优势，且可为房企提供大量、一手精准客群数据，是发力「最后一公里」业务的不二场景。
据克而瑞地新引力研究发现，目前房企以社区为起点布局的业务主要以新零售、社区商业为主。
碧桂园：以「凤凰优选」打开社区生活服务切口
碧桂园于 2016 年推出了首个社区服务品牌——凤凰优选，主要店型为 1000 平米的直营店面。据了解，截至 2019 年年初，凤凰优选社区超市门店数量已超过 1300 家。作为「宇宙最大房企」，碧桂园旗下社区覆盖的业主人数预计在 2020 年底将超过 2700 万，这为凤凰优选开展社区服务提供了足够广阔的战场。
在碧桂园掌舵人杨国强的设想中，凤凰优选采用的是「公司+农户」模式：直接去产地，没有经过中间渠道，自己种养、自己生产，将千千万万的农民组织起来，生产的产品都变成凤凰优选里琳琅满目的菜、水果、肉、鱼、粮、油、水等等，中间成本很低，卖得很便宜，品质很高，种类很丰富。
据了解，凤凰优选具有四大创新点：
通过开发小额支付，将千万业主与碧桂园绑定在一起，业主卡就是支付卡。业主卡可以开门，可以储值、消费、打折、积分、缴费等等。商品价格分为业主价和非业主价，业主价格更便宜，以此形成更高的粘性；
融入闭合式 O2O ，打造自有知识产权的 O2O 零售系统。扮演线下角色的主要是碧桂园旗下的物业管理人员：业主在门店下单之后，利用物业人员闲时做配送且从下单到送货上门的时间控制在 15 分钟之内；
支持业主创业，也即，让业主以加盟或委管方式在社区内开设凤凰优选门店；
未来将以此打造社区服务中心和零售金融中心，延伸出金融等其他服务。
凤凰优选的做法是密集开店，在每个城市的门店数量按照一百家或者五百家来做，目标是成为最好的社区生活服务商。
万科：万物市集+ V-24 生鲜时选「双轮」发力
万科的社区发力点主要在于新零售，担当这一任务的是两大品牌：万物市集与 V-24 生鲜时选。
2018 年 8 月 18 日，万科首个自营新零售品牌「万物市集」在广州万科中央公园开业。该品牌以「丰富消费者体验」为目标导向，采用「自营+联营+招商」模式同步整合内外部资源。万物市集组合了 4 个消费场景：「虾兵蟹将」水产区、「好好鲜生」果蔬区、「粮油米面」零售区、「冷冻冷藏」肉类自选区，以丰富的品类覆盖社区日常需求，汇集了「大食汇+教育中心+生鲜市场+易货中心+生活服务+定制中心+公共客厅」七大空间功能。
与盒马鲜生、超级物种等互联网生鲜品牌不同的是，万科市集不以「鲜」为主打，而是更侧重生活气息，比起流量、坪效等，万科市集以特色生活服务与功能体验更强调社区粘性。据了解，未来，万物市集将探索协同万科的乡村业务、物流业务，打通新零售最核心的「生鲜供应链+物流」环节，实现生鲜农产品自营，提供「线上下单，直达餐桌」周边快速配送服务，形成更完善的新零售产业链。
除万科市集之外，万科在今年 1 月份又推出了一个新零售品牌—— V-24 生鲜时选。该品牌定位生鲜体验店，分为两种模式：24 小时无人便利店和主打精选生鲜的商超，旨在通过专业的选品能力，精选全球食材，通过少数优质的商品为中国家庭提供安全、方便、便宜的生活选择。就目前市场来看， 24 小时的生鲜零售店还是很少的，这无疑也有助于提升万科社区的服务体验。
在「V-24 生鲜时选」门店中，万科只做轻食不做餐饮，划分了自主饮品、鲜肉&水产、冷藏&冷冻、果蔬、粮油副食、全球精选、V 选以及促销等 8 大区域，以满足不同社区居民的需求。此外，也不同于互联网生鲜品牌送货上门的主流方式，「V-24 生鲜时选」要求消费者必须到店才能消费。
融创：主打社群概念的社区商业项目「精彩派」
2017 年 11 月，融创首个「精彩派」项目在上海开业。这是融创进军社区商业的载体。
目前，融创商业主要有综合体商业·融创中心、区域型商业·精彩天地、邻里型商业·精彩汇、社区型商业·精彩派四大产品线。社区型商业·精彩派以「社区 plus」为核心概念，将互联网的社群思维模式应用到线下商业中，为业主和城市精英量身定制社群商业生活空间。此外，项目还引入了艺术快闪店、艺术展览、酷跑集站等个性、创意内容。
作为小体量社区商业，融创「精彩派」最大的特点是并不单一追求租金效益，而是着力为不同细分社群构建多元化的生活场景。社群是当今社会的重要组成单元，不同的社群都有自己的标签与特性，围绕社群的本质需求和喜好开展商业经营与服务，用社群构建生活场景，无疑迎合了当前消费者追求个性、艺术品位的趋势。
小结
房企之所以偏重以社区商业或新零售来深入社区、拓展业务，是由社区空间的优势和特点决定的：社区贴近消费者，更容易积累消费数据并形成精准用户画像；社区商铺为开发商自持，有利于优化成本；此外，房企也可通过旗下物业管理人员对社区服务进行更好的人员补充，并以此俭省人员支出。
另外，随着消费水平的不断提高，社区商业的场景将更为丰盈，这也为房企提供了广阔的创新业务实验场地，有利于形成新的企业增长点。可以预见，房企对社区的争夺会越来越激烈。
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